指标有所走弱,短期价格或宽幅震

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2016年8月全国70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有64个和57个,分别比上月增加13个和6个,热点楼市继续升温并向非热点楼市扩散。同时,2016年前7个8万亿元,约为2009年全年新增额的2倍;8月份又新增住户中长期贷款5286亿元,家庭加杠杆热情空前。理论上分析,财富效应将带动家庭消费需求扩张,但当前高位加杠杆所形成的房奴效应抑制消费需求释放,导致住宅名义价值增长态势与家庭消费意愿形成背离,值得高度关注。

本轮楼市短期内急剧升温,房价累积涨幅巨大。2016年8月末,厦门新建商品3%领涨全国70个大中城市,其他热点城市房价涨幅也均在20%以上。但住宅不动产名义价值的急剧上升并未出现财富效应,社会消费市场运行整体平稳。2016年前8月,全国社会消费品3%,与上年同期持平。在消费大类中,除与房屋购买直接相关的家具及房屋装修消费超过平均增速外,与改善家庭生活品质的服装鞋帽、针纺织品,家用电器和音像器材等消费均低于平均增速。2016年前8月,北京和上海的社会消费9%,1个百分点。这些情况表明,热点城市拥有住宅不动产的“被富豪”普通家庭,其消费意愿并未出现可持续性积极变化。

而当前家庭在房价高位加杠杆热情空前,债务负担加重。数据显示,截至2016年8月末,全国住户人民币中19%,增速持续上升;较人民币各项贷款、非金融企业和机关团体74个百分点,家庭加杠杆动力十分充足。同时,全国住户23%,较人民币各项存款和非金融96个百分点,家庭可支配货币财富相对缩水。从住户持币期限结构看,2016年8月末全国住户85%,23个百分点,存款活化在一定程度上反映出家庭加配住宅不动产的强烈意愿。无论是土地一级市场还是住宅市场,“买到就是赚”的认识,导致上海离婚买房人士激增,北京甚至出现“抢房”一幕。应该看到,货币与住宅不动产均为财富贮藏的不同形式。但对消费而言,货币财富直接反映为家庭购买力,住宅不动产需要变现并转化为货币财富才能用于各种消费,因此家庭货币财富相对缩水必然抑制消费需求释放。房价大幅上涨虽然能够带来财富增长幻觉,但加杠杆家庭因债务负担过重反而需要“缩衣节食”,未加杠杆家庭则多属富裕群体,本身消费增长潜力有限。

从根本上说,房价上涨是货币财富向住宅不动产转化的过程。房价上涨所形成的名义财富增值,也即财富效应存在脆弱性;若过度背离实体经济基础,最终将沦为一场财富幻觉。但家庭在房价高位加杠杆所形成的债务负担,要受到法律强制力的约束,风险与责任却不能轻易回避,消费挤出效应显著。因此,要高度关注房价大幅上涨对消费需求的抑制作用。

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